來源：保觀

作為國內規模最大的長期機構投資者之一，險資在不動產領域的布局正經歷一場深刻的邏輯重構。

(資料圖片僅供參考)

中國保險行業協會統計數據顯示，2025年上半年，險資對不動產買入合計近50億元，而2025年全年，險資買入不動產的總金額已接近200億元，高出2024年數倍。

與規模回升同步發生的，是投資結構的徹底反轉：過去依附房地產開發的非標債權占比大幅下降，而保障性租賃住房、產業園區、倉儲物流等運營類不動產的新增投資占比逐步上升。

險資不動產投資的轉型，不僅重塑了險資的資產配置邏輯，更深刻改變了中國不動產市場的底層生態，推動行業從“開發紅利時代”全面進入“運營價值時代”。

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舊模式的興衰，從黃金擴張到風險出清 

險資與不動產的深度綁定，始于2012年投資渠道的全面放開。當年《保險資金投資不動產暫行辦法》出臺，明確險資可投資商業不動產、辦公不動產等品類，為長期閑置的險資打開了全新的配置空間。

彼時，中國房地產行業正處于高速增長的黃金周期，不動產資產兼具“高收益、低風險、強抵押”的屬性，與險資“久期長、規模大、追求穩定收益”的負債特征天然匹配。

在此背景下，險資快速形成了以“非標債權為核心、商辦散購為補充、房企股權為延伸”的投資模式。

一方面，通過信托、資管計劃等方式向房企提供融資，賺取6%-8%的固定利差。

另一方面，在北京、上海等核心城市的核心商圈批量收購寫字樓、商業綜合體，獲取穩定的租金收益；部分頭部險資還通過入股頭部房企，分享行業增長的紅利。

監管數據顯示，2012-2019年，險資不動產債權計劃投資從362億元增至4671億元，但這套高度依賴房地產行業景氣度的模式，在2021年迎來了致命沖擊。

隨著房地產行業進入下行周期，房企債務違約集中爆發，華夏幸福、恒大、融創等頭部房企的風險暴露，讓大量持有相關債權的險資陷入踩雷困境，僅華夏幸福違約事件就涉及多家險企的債權規模超300億元。

與此同時，核心城市商辦物業空置率持續攀升，據澎湃新聞報道，北京、上海核心商圈寫字樓空置率一度突破20%，租金水平連續下滑，險資持有的商辦物業收益不及預期，部分項目甚至出現租金無法覆蓋融資成本的情況。

風險的集中暴露，讓險資開啟了大規模的風險出清。2022-2023年，險企不動產投資偏好開始轉向。

過去的模式本質上是吃房地產行業的增長紅利，險企只是資金提供方，不參與運營，也不關注項目的長期現金流，行業下行之后，抵押品貶值、房企信用崩塌，過去的邏輯徹底失效了。

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新范式的建立，品類重構與模式升級 

陣痛之后，險資不動產投資并未離場，而是開啟了一場徹底的范式重構，核心是從“賺開發的快錢”轉向“賺運營的長錢”，從“依附房地產周期的財務投資”轉向“服務實體經濟的價值投資”。

險企不動產投資的轉向呈現三大趨勢：一是權益方式轉變，是從債權轉換到物權，減少債權風險，轉向直接持有運營穩定的租賃型資產。

二是渠道轉變，從商業地產轉換至物流園區、保租房、數據中心等現低收益、低風險的新興領域。

三是工具多元化，通過Pre-REITs、公募REITs、ABS（資產證券化）等金融化工具參與，經營模式開啟多元化。

一方面，這場重構最直觀的體現，是投資品類的徹底切換。

根據中國經營報的報道，2025年險資新增不動產投資中，大多集中在保障性租賃住房、產業園區、倉儲物流、數據中心、醫療養老不動產等。傳統的住宅開發融資、商業綜合體投資占比大幅收縮。

首先，保障性租賃住房成為險資布局的第一大賽道。

作為國家重點支持的民生工程，保租房兼具政策支持力度大、現金流穩定、出租率有保障的優勢，完美匹配險資的長期負債需求。

據萬科公告，2025年2月，萬科攜手中信金石、新華保險、大家保險共同出資16億元，設立“萬新金石（廈門）住房租賃基金”，投資萬科旗下廈門泊寓院兒·海灣社區項目。

據項目介紹，該基金所投資的廈門泊寓院兒·海灣社區地處廈門島內，全期保租房共規劃7724套，是福建最大規模保障性租賃住房項目。

其次，產業園區與工業地產則成為險資服務實體經濟的核心載體。

據財聯社信息，2025年，中國平安集團從第一產業集團手中收購位于東莞的兩項物流產業園區，交易金額高達數十億元人民幣。

大家保險通過投資無錫市高新區中歐低碳產業園和新港集成電路產業園項目，助力引入先進科技企業，推動技術發展與產業轉型升級，截止2024年末累計投放資金4.8億元。

另一方面，與品類重構同步發生的，是投資模式的全面升級。

在公募REITs領域，2025年5月，工銀安盛人壽聯合5家保險機構作為戰略投資者，共同參與了華泰蘇州恒泰租賃住房REIT的配售，總計獲得3850萬份份額，占總份額比例約為7.7%，獲配金額約1.05億元。

在Pre-REIT領域，2025年12月，瑞眾保險投資的潤盈金石基金，基金規模約27億元，為購物中心底層資產Pre-REIT產品。基金投向華潤萬象生活位于貴陽、大連、西安三個購物中心項目。

在不動產ABS領域，2025年11月，人保資產發起設立的“中鐵諾德持有型不動產ABS”在上海證券交易所掛牌，專項計劃發行規模25.60億元，是首單保險資管擔任管理人發行的商辦物業持有型不動產ABS。

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底層邏輯與未來趨勢，長期資金的專業化時代 

險資不動產投資的這場轉型，并非短期的市場應對，而是負債端、資產端、政策端三重因素共同驅動的長期必然。

從負債端來看，我國壽險公司的平均負債久期已突破12年，而國內固收類資產的久期普遍較短，資產負債久期缺口持續擴大。優質運營類不動產的久期長達20-30年，現金流穩定可預測，能夠完美匹配險資的長期負債需求，對沖利率下行的風險。

隨著人口老齡化加劇，養老險、長期壽險規模持續增長，險資的長期資金供給更加充足，對長期不動產資產的需求也將持續提升。

從資產端來看，2020年以來國內利率持續下行，10年期國債收益率從3.2%降至2025年末的1.85%，固收類資產收益持續下滑，傳統非標債權的收益率從6%-8%降至2.5%以下，同時風險大幅提升。

而優質運營類不動產的租金收益率普遍維持在3%-5%，不僅高于無風險利率，還具備抗通脹屬性，隨著運營能力提升還有資產增值空間，成為險資資產配置的“壓艙石”。

從政策端來看，監管層的“嚴堵后門、大開正門”是轉型的核心推手。一方面，持續嚴控險資投向房地產開發領域的融資，防范房地產風險向保險行業傳導。

另一方面，持續出臺鼓勵政策，放開險資參與不動產公募REITs的限制，為險資轉型提供了充足的政策空間。

2021年11月，銀保監會針對保險機構下發《保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》，公募REITs正式對保險資金開閘。

2025年11月，國家發展改革委辦公廳發布《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》，對清潔能源、數據中心、保障性租賃住房等眾多資產類型進行了拓展。

長期來看，險資不動產投資的專業化時代已經全面來臨。在逐步剝離對房地產開發鏈條中高風險、短周期環節的依賴，將資源集中投向具備穩定現金流、長期運營屬性的不動產領域。

這一“加”一“減”的背后，是險資對不動產投資邏輯的根本性重塑，標志著其從依附房地產行業周期的“快錢模式”轉向錨定長期價值的“慢錢邏輯”。

未來，險資將進一步聚焦長三角、珠三角等核心區域的科創產業園、保租房、倉儲物流、商業廣場等優質賽道，與專業運營商深度綁定形成“資金+運營”的合作模式。

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